30.01.2019

"Bezahlbares Wohnen" - was bedeutet das?

Bezahlbares Wohnen ist derzeit eines der Topthemen in der Kommunalpolitik. Doch wie kam es dazu und was sind die Gründe dafür, dass in Großstädten wie Berlin oder Hamburg hunderttausende bezahlbare Wohnungen fehlen und deshalb Wohnfläche auf Parkhäusern oder Supermärkten errichtet werden muss? Wie schaffen wir es, diese Wohnungen für alle erschwinglich zu gestalten? Wir wollen Ihnen einen Überblick über das Problemfeld "Bezahlbares Wohnen" und die Rolle der Kommunen geben - hier und und in unserem Seminar am 22. März in Bielefeld...

Bezahlbares Wohnen - auf Garagen und Supermärkten!

Eine Wohnung zu finden ist nicht leicht. Sie muss groß genug, aber darf auch nicht zu groß sein. Sie soll gut geschnitten und in der Küche soll Platz sein - zum Kochen und damit man sich hinsetzen kann. Die ideale Wohnung sollte auch ein Bad mit Fenster haben und bestenfalls auch ein Wohnzimmer - doch vor allem muss die Wohnung bezahlbar sein! Ein Dach über dem Kopf zu haben, ist schließlich Grundbedürfnis eines jeden Menschen.

Genau daran hapert es in deutschen Großstädten in diesen Zeiten. Klar - auf dem Land gibt es Wohnungen, dort gibt es Leerstand, doch bin ich dann zumeist auf ein Auto angewiesen oder muss weit zum Arbeitsplatz oder Studienort pendeln. Wohnraum in Großstädten wird deshalb benötigt. Berlin oder München lassen nun Wohnungen über Parkplätzen und Supermärkten errichten, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Dass dieser Wohnraum bezahlbar sein wird, ist damit jedoch nicht gesichert.

Gründe für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum

Doch was sind die Gründe für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum? Eigentlich ließen sich die Gründe recht leicht zusammenfassen - es wurden nicht ausreichend Wohnungen gebaut, an jenen Orten, an denen nun viele Menschen leben möchten. Der steigenden Nachfrage steht kein ausreichendes  bzw. ein sehr knappes Angebot gegenüber. Entsprechend steigen die Preise. Also wurde in der Vergangenheit nicht genug in ein ausreichendes Angebot an Wohnungen investiert!?

So leicht das ökonomisch nachvollziehbar erscheint, ist es jedoch nicht. Denn auch in den vergangenen Jahrzehnten wurde Geld für neuen Wohnraum ausgegeben. Doch wurden in dieser Zeit vor allem renditeversprechende Immobilienprojekte aus höheren Preisklassen unterstützt. Sozialer Wohnungsbau wurde vernachlässigt und für Sozialwohnungen aus der Vergangenheit liefen bindende Fristen aus, sodass diese aufgewertet werden konnten und bezahlbarer Wohnraum verloren ging. Daraus ergibt sich: es muss neugebaut werden! Doch vor allem müssen Vorkehrungen getroffen werden, dass Neubauten auch für jedermann bezahlbar sind und bleiben.

Bezahlbares Wohnen - eine Annäherung

Doch was bedeutet Bezahlbarkeit? Das Bündnis für Wohnen in Potsdam hat hierfür eine gute, weil messbare, Definition entworfen. So soll für eine Wohnung (inklusive aller Betriebskosten) dauerhaft nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens aufgebracht werden müssen und nach Abzug der Warmmiete noch ein Mindestbetrag zur Lebensführung übrig sein (bei Singles läge dieser bei 670 Euro im Monat). Somit wäre eine Definition für bezahlbares Wohnen geschaffen, die unabhängig von der individuellen Einkommenssituation anwendbar ist. Voraussetzung für diese Definition ist außerdem, dass die Wohnung den Anforderungen der Familie/Wohngemeinschaft angemessen ist, beispielsweise in Hinblick auf die Größe und Lage.

Um dieses Ziel zu erreichen, müssen neue Wohnungen gebaut werden! Zwar soll der neue zu errichtende Wohnraum globalen Entwicklungen wie dem demographischen Wandel und den Klimazielen entsprechen. Doch die Bauvorhaben sollten dennoch preisgünstig gehalten werden. Was können Städte und Gemeinden dafür leisten? Kommunen haben die Möglichkeit über sogenannte Konzeptvorgaben für eigene Baulandreserven Preise zu dämpfen und eine bedarfsgerechte Planung zu steuern und sozialen Wohnungsbau fördern. Dabei sollten Wohnungen mit Sozialbindungen wieder ausgeweitet werden.

Der Neubau von Wohnungen macht aber nur einen Teil des Wohnungsmarktes aus. Die bereits bestehenden Wohnkomplexe müssen deshalb ebenfalls in die Förderpolitik miteinbezogen werden und es sollten flexible Modelle für Sozialbindungen ermöglicht werden. Neben der Bekämpfung von Zweckentfremdungen können zudem Neuregelungen zu Untermiete und Wohnungstausch getroffen werden. Kommunen können durch die Gründung von kommunalen Wohnungsunternehmen und die Förderung von bürgergetragenen Genossenschaften auf eine entsprechende gemeinwohlorientierte Entwicklung einwirken.

Beispielhafte Konzepte für bezahlbares Wohnen

Konzepte für die Förderung von Wohnungen mit Sozialbindungen gibt es viele. Ein radikales Beispiel wird derzeit aufgrund eines Beitrags von Peter Weber, Mitarbeiter des Bezirksamts Berlin-Pankow, zum landesrechtlichen Mietpreisrecht diskutiert. Einige Politiker_innen aus Großstädten haben daraufhin die Begrenzung der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten auf beispielhafte 7 Euro pro Quadratmeter gefordert. Eine solche Maximalmiete für Neubauten würde jedoch nicht wirtschaftlich realisierbar sein, meinen auch kommunale Wohnungsunternehmen. Wenn kein Anreiz zum Bauen besteht, würde nur sehr bedingt dem Wohnungsmangel entgegengewirkt.

Andernorts wird beispielhaft diskutiert, für Neubauten einen 20%-igen Anteil von Sozialwohnungen gesetzlich vorzuschreiben. Das würde einen stabilen Sockel preisgebundener Wohnungen ermöglichen, doch nicht überall werden Sozialwohnungen benötigt. Kommunen spielen somit bei der Umsetzung eine zentrale Rolle, da sie am besten über die eigene Versorgungslage und den daraus entstehenden Bedarf an Wohnungen Bescheid wissen. Eine Regelung, nach der die Kommunen die Bindungen flexibel und bedarfsgerecht ein- und aussetzen können, wäre daher eine wünschenswerte Lösung. Eine Lösung, die das Dach über dem Kopf, nicht vom Geldbeutel abhängig macht.

Bild: Astrid Gilewski von Astrid Gilewski privat

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Arbeitseinheit: Kommunal Akademie

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