Alte Häuser, neue Chancen

Wie viel Leerstand verzeichnen sie aktuell in ihrem Landkreis?

Dr. Michael Brodführer: Der Wartburgkreis ist der größte Landkreis in Thüringen in Bezug auf die Fläche und von ländlichen, aber dennoch unterschiedlichen Siedlungsstrukturen geprägt. Leerstand tritt nicht flächendeckend auf, sondern konzentriert sich vor allem auf einzelne Ortskerne, ältere Wohngebäude sowie ehemals gewerblich genutzte Immobilien. Die genauen Leerstandsquoten variieren je nach Gemeinde. Die höchste Leerstandsquote verzeichnen wir derzeit in der Bergstadt Ruhla im Thüringer Wald. Insgesamt stellt Leerstand für viele ländliche Regionen, wie auch den Wartburgkreis, eine wichtige Zukunftsaufgabe dar, die zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Welche Immobilien sind betroffen?

Wir verfügen im Wartburgkreis über einen sehr wertvollen, aber teilweise auch anspruchsvollen Gebäudebestand. Gerade in den historischen Ortskernen des Werratals und in vielen Dörfern prägen Fachwerkhäuser und traditionelle Hofanlagen das Ortsbild. Diese Gebäude besitzen einen hohen kulturellen Wert, sind jedoch häufig sanierungsintensiv und entsprechen nicht immer den heutigen Anforderungen an Energieeffizienz, Barrierefreiheit oder moderne Wohnkonzepte. Auch dadurch entstehen Leerstände, obwohl die Gebäude oftmals großes Potenzial besitzen.

Warum gibt es diesen Leerstand?

Die Ursachen sind vielfältig und das Phänomen ist nicht neu. Ausschlaggebend sind demografische Veränderungen wie Bevölkerungsalterung und -rückgang sowie veränderte Wohnansprüche. Hinzu kommen wirtschaftliche Strukturwandelprozesse, die Aufgabe gewerblicher Nutzungen sowie ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Und teils auch die mangelnde Bereitschaft von Eigentümern zur Veräußerung, die eine Nachnutzung erschweren können. 

Nutzung oder Abriss - welche Möglichkeiten sehen Sie perspektivisch?

Grundsätzlich gilt unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit der Vorrang der Nachnutzung vor dem Abriss. Gerade im Wartburgkreis prägen historische Bestandsgebäude, Fachwerkhäuser und ortsbildprägende Gehöfte die Identität vieler Dörfer und Kleinstädte. Ihr Erhalt trägt nicht nur zum kulturellen Erbe bei, sondern stärkt auch die Attraktivität der Orte für Einwohnerinnen und Einwohner sowie für Zuziehende.

Welche Chancen gibt es zur Nachnutzung?

Die liegen etwa in neuen Nutzungsformen, beispielsweise für gemeinschaftliches Wohnen, in Kultur- und Begegnungsorten oder kleinteiligen gewerblichen Nutzungen. Gleichzeitig muss man realistisch bleiben: Dort, wo Gebäude dauerhaft nicht mehr nutzbar sind und aus wirtschaftlichen oder technischen Gründen keine Aussicht darauf besteht, diese wieder nutzbar zu machen, kann ein Rückbau sinnvoll sein, um neue Freiräume oder Entwicklungsmöglichkeiten zu schaffen.

Wie läuft die Zusammenarbeit mit den LeerGut-Agent:innen, dem Thüringer Netzwerk zur Belebung von Leerstand?

Der Verein ist Netzwerkpartner des Wartburgkreises. Die LeerGut-Agent:innen bringen Erfahrungen aus anderen Regionen mit und helfen dabei, Potenziale sichtbar zu machen. (Siehe VORAN-Bericht „Wir sehen die Orte als leer und gut“). Derzeit befinden wir uns in engem Austausch zur Realisierung eines Modellprojekts. Geplant ist die kreisweite Förderung von sogenannten LeerGut-Scheinen. Initiativen, die sich für die gemeinwohlorientierte Aktivierung leerstehender Immobilien interessieren, bekommen so ein Beratungsangebot und Netzwerk an die Hand. Die ersten Initiativen sollen noch in diesem Jahr begleitet werden.

Warum braucht es solche Vereine und Initiativen, um gegen den Leerstand vorzugehen?

Leerstand ist nicht allein eine bauliche oder planerische Herausforderung. Häufig spielen kommunikative, soziale und organisatorische Faktoren eine entscheidende Rolle. Die LeerGut-Agent:innen schaffen es, Eigentümerinnen und Eigentümer, Kommunen und potenzielle Nutzerinnen und Nutzer an einen Tisch zu bringen und Prozesse anzustoßen, die über klassische Verwaltungsinstrumente hinausgehen. Gleichzeitig verfügen sie über Erfahrungen und überregionale Netzwerke. Auf diese Weise können kreative Nutzungsansätze entstehen, die die Arbeit von Kommunen und Landkreisen sinnvoll ergänzen.

Was können Sie als Landkreis tun, damit ihr Standort attraktiver wird für „LeerGut-Projekte“?

Viele Menschen suchen heute bewusst nach Alternativen zu den großen Städten, darin liegt für unsere Region eine große Chance. Da trägt der Landkreis die Verantwortung zur Gewährleistung attraktiver Rahmenbedingungen. Hier spielen eine lebendige Dorfgemeinschaft, funktionierende Daseinsvorsorge und Mobilität ebenso wie eine leistungsfähige digitale Infrastruktur eine entscheidende Rolle.

Damit die bestehenden Potenziale vor Ort stärker genutzt werden können, braucht es vor allem starke Netzwerke. An vielen Orten gibt es schon Initiativen, die mit großem ehrenamtlichen Engagement Verantwortung für einen Leerstand übernommen haben. Eine Aufgabe des Landkreises ist es, Eigentümer, Kommunen und Engagierte anlassbezogen zu vernetzen und in einen Austausch zu bringen, um ein Voneinanderlernen zu ermöglichen. Zudem braucht es verlässliche Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner und eine offene Haltung gegenüber neuen Ideen. Dort, wo Engagement willkommen ist und Menschen zusammenarbeiten, entstehen die besten Voraussetzungen für innovative Projekte.

Wo könnten die Landkreise und Kommunen noch besser unterstützt werden?

Die Herausforderungen des Leerstands lassen sich nur gemeinschaftlich bewältigen. Aus Sicht der kommunalen Praxis sind vor allem flexible und niedrigschwellige Förderinstrumente hilfreich, die auch kleinere Projekte im ländlichen Raum unterstützen. Viele gute Ideen scheitern nicht am Engagement, sondern an komplexen Rahmenbedingungen oder fehlenden finanziellen Ressourcen.

Wie schätzen Sie die Akzeptanz vor Ort ein für Initiativen wie die LeerGut-Agent:innen?

Viele Bürgerinnen und Bürger erleben unmittelbar, wie sich leerstehende Gasthöfe und ungenutzte Hofanlagen auf das Ortsbild und das Gemeinschaftsleben auswirken können. Gleichzeitig besteht eine starke Verbundenheit mit den historischen Gebäuden und Ortskernen. Dort, wo innovative Projekte und konkrete Erfolge sichtbar werden, wachsen Akzeptanz und Bereitschaft zur Mitwirkung.

Hilft oder bremst die notwendige Bürokratie solche Projekte und Initiativen?

Bürokratische Anforderungen erfüllen wichtige Funktionen, beispielsweise im Bau- und Denkmalschutzbereich. Gleichzeitig erleben wir in der Praxis, dass Verfahren teilweise sehr komplex und zeitaufwendig sind. Gerade für ehrenamtliche Initiativen oder private Eigentümerinnen und Eigentümer stellen umfangreiche Genehmigungs- und Förderprozesse häufig eine Herausforderung dar. Deshalb sollten Verfahren dort vereinfacht werden, wo dies rechtlich möglich und sinnvoll ist, ohne notwendige Standards aufzugeben.

Wird es in Zukunft mehr oder weniger Leerstand im ländlichen Raum geben?

Der demografische Wandel wird die ländlichen Regionen auch künftig vor große Herausforderungen stellen. Leerstand wird daher ein wichtiges Thema bleiben. Gleichzeitig beobachten wir Entwicklungen, die Chancen eröffnen: zunehmende Digitalisierung, flexible Arbeitsformen und der Wunsch nach mehr Wohn- und Lebensqualität. Wenn es gelingt, diese Potenziale gezielt zu nutzen, kann Leerstand nicht nur reduziert, sondern in vielen Fällen in einen Motor für die Orts- und Regionalentwicklung verwandelt werden. Entscheidend wird sein, leerstehende Gebäude und Ortskerne aktiv als Chance zu begreifen und neue Nutzungen frühzeitig zu ermöglichen.